浏阳市人民政府

电梯广告、停车收费、快递柜租金……这些小区公共收益今后将有明确“管家”。

日前，《长沙市住宅小区公共收益管理工作办法（试行）》正式施行，从收益归属、成本管控、资金管理、信息公开到监管问责全方位划定标准，彻底厘清业主“共有财产”的“糊涂账”，切实保障千家万户切身利益。

《办法》首次清晰界定八大类业主共有收益，涵盖共有场地停车费、公共区域广告费、配套用房及设施租赁费、通信设施占用费等，明确此类收入扣除合理成本后归全体业主所有。同时为管理成本设置“30%上限”，有效防范物业服务企业以“高成本”名义侵蚀业主收益，让“家底”归属一目了然。

在资金管理方面，《办法》要求开设银行专户专账管理，创新推行“双控”机制防范资金侵占挪用风险。支出实行分级审批制度，小额支出由业委会或物管会研究决定，大额支出需经业主大会表决，且资金优先用于补充物业专项维修资金、共有部分维修、增设智能安防等公共用途，明确禁止以现金、购物卡等形式直接发放。

信息公开成为新规核心亮点。《办法》要求公共收益管理人通过小区公示栏、物业服务App、业主微信群等线上线下渠道同步公示收支信息，日常重大事项公示不少于30天，每年3月底前必须公布上一年度完整收支明细，让业主随时可查“明白账”。

为确保政策落地，长沙构建市、区县（市）、街道（乡镇）、社区（村）四级监管体系，强化基层日常监督与纠纷调处。业主可通过投诉举报、民事诉讼等方式维权，涉嫌犯罪的将移交公安机关处理。同时明确管理主体变更时需在15个工作日内完成账户及资料移交，杜绝管理真空。

长沙市住建局相关负责人表示，此次《办法》出台是推进“三湘安居”专项行动的具体举措，将推动小区公共收益管理从“无序”走向“规范”，让业主“共有收益”真正惠及全体业主。

长沙市住宅小区公共收益管理工作指引

(试行)

第一条为推动全市住宅小区公共收益规范管理、合理利用切实维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本指引。

第二条住宅小区公共收益，是指物业服务人或者其他管理人等利用住宅物业管理区域内(包括与住宅相连的非住宅物业业主的共有部分(包括共用部位、共用设施设备)依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的公共收入，扣除法定税收、能耗、人工等合理管理成本后获得的收益，依法属于业主共有。管理成本原则上不得高于公共收入的30%。

第三条住宅小区公共收益管理应当坚持全量归集、规范管理、信息公开、接受监督的原则。任何单位、组织、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第四条住宅小区公共收益一般包括以下内容:

(一)利用业主共有道路或场地停放车辆所得的公共停车场地收益。

(二)利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、楼顶、围墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的广告经营收益。

(三)利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或共有场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等所得的公建配套用房或共有场地经营收益

(四)对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占用场地收益:

(五)利用业主共有的文体设施所得的经营收益

(六)相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、补偿款、旧设施设备残值等

(七)公共收益依法取得的孳息

(八)其他依法属于业主共有的收益。

第五条住宅小区应当明确公共收益管理人:

(一)处于前期物业服务阶段的小区，按照前期物业服务合同约定由物业服务人代为管理的，物业服务人为公共收益管理人。

(二)已成立业主大会并选举产生业主委员会的小区，业主委员会为公共收益管理人。

(三)由物业管理委员会代为履行业主委员会职责的小区物业管理委员会为公共收益管理人。

未明确公共收益管理人的，由社区(村)委员会代为管理、第六条公共收益管理人应当完善管理机制，健全管理台账妥善保存相关档案资料;每年定期组织核查小区公共资产情况并进行公示。

公共收益管理人应当建立健全公共收益财务管理制度，并定期向社区(村)委员会及小区党组织报告公共收益管理工作情况。

第七条在业主大会成立前，建设单位应当在前期物业服务合同和临时管理规约中，明确小区公共收益的归集、使用和管理方 式。

业主大会成立后，业主大会议事规则和管理规约应当对公共收益的归集、使用和管理作出规定，并明确是否委托物业服务人承担公共收益的日常管理工作。物业服务合同的相关内容应与业主大会议事规则和管理规约保持一致。

通过公开方式出租业主共有部分，租赁期限一般不超过业主委员会、物业管理委员会任期期限或物业服务人服务期限:第八条公共收益资金存放应当在银行开设专户，实行专账管理，涉及公共收益的收入、支出均应通过专户(专账)进行有需要的，公共收益管理人和社区(村)委员会可以对公共收益资金专户实行“双控”。

第九条公共收益主要用于补充物业专项维修资金。经临时管理规约、管理规约约定或业主大会表决同意，也可用于下列情形:

(一)保修期满后物业共有部分的维修、更新、改造和养护费用，包括应对外墙脱落、消防瘫痪、管网爆管、围墙倒塌等严重安全隐患及突发情况处置费用，但物业服务合同另有约定的除外。

(二)未直接抄表到户的住宅小区的供电系统和供水系统运行维护(包括电费、损耗、日常维护维修等)费用。

(三)业主大会、业主委员会或者物业管理委员会维持日常管理、运行的必要经费

(四)电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用。

(五)购买电梯、屋面、外墙、消防设施等住宅共有部分的综合商业保险。

(六)委托第三方开展评估鉴定、监理、工程造价咨询、招标代理等费用。

(七)对公共收益的代理记账、审计和信息公开费用

(八)物业管理需要的其他支出或经业主大会表决同意的其他费用

物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位、维保单位保修责任范围内的相关事项，应由物业服务企业或开发建设单位、维保单位承担相关费用。

公共收益不宜以现金、购物卡、实物、物业费抵扣等形式直接发放给业主。

第十条物业服务人应当按照物业服务合同约定的范围和比例使用公共收益;超出合同约定的，应当向业主委员会、物业管理委员会或社区(村)委员会报告，按照相关议事决策程序经业主大会表决通过后使用。

业主委员会、物业管理委员会按照以下程序使用公共收益相关情况向社区(村)委员会及小区党组织报告，并向全体业主公开:

(一)在业主大会议事规则约定额度、次数内的，明确资金用途和开支额度，经业主委员会或物业管理委员会会议研究

决定后使用。

(二)超出业主大会议事规则约定额度、次数的，制定资金使用方案，并按相关议事决策程序经业主大会表决通过后使用。

(三)公共收益资金开支一般应由业主委员会、物业管理委员会、监督委员会或其他组织相关负责人联审联签。

第十一条公共收益管理人应当按如下方式向业主公开公共收益收支、结余等信息，并对公开信息的真实性、完整性和准确性负责，相关公示情况原件同步报社区(村)委员会备案:

(一)日常及时公开:业主大会会议的表决通过情况、项目实施情况和资金使用情况、公共收益审计结果应及时公开，公示日期不少于30日:

(二)整体收支公开:每年的三月底前公布上一年度的公共收益收支情况，公示期不少于30日。有需要的，可每半年或每季度公示一次。

(三)公开方式:线上、线下同步进行。

1.线下公开渠道主要包括物业区域主出入口、物业客户服务中心、各单元楼栋大厅设置的公示公告栏。

2.线上公开渠道主要包括物业服务APP、微信公众号、业主微信群、楼栋管家微信朋友圈等。

公共收益管理人对于业主通过线上、线下等方式提出的问题、意见和建议，应当及时作出针对性答复并做好沟通解释工作。

第十二条有下列情形之一的，业主委员会或者物业管理委员会可以委托专业机构对公共收益收支情况开展审计，审计结果向全体业主公开。

(一)前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工

作的物业服务人终止服务时。

(二) 业主委员会或者物业管理委员会任期届满或中止时，

(三)业主委员会、物业管理委员会主任或者负责财务管理的相关成员职务终止时。

(四)业主大会议事规则、管理规约等约定的其他情形业主委员会、物业管理委员会任期届满或者中止时，由新一届业主委员会或物业管理委员会委托审计，也可以由社区(村)委员会代为委托审计。

原则上年度公共收益金额在10万元(含)以上的小区每年开展一次审计。

对应审计而未审计、长期未进行审计以及群众反映强烈、收支情况不明、日常管理混乱的小区，由市区两级物业行业行政主管部门指定第三方机构进行审计。

上述审计费用在公共收益中列支。

第十三条公共收益管理人应当及时移交公共收益账户及相关资料。

(一)前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人在终止服务之日起15个工作日内，应当将账户及相关资料完整移交给业主委员会或物业管理委员会。

(二)业主委员会或者物业管理委员会应在任期届满或中止之日起15个工作日内，将账户及相关资料完整移交给新一届业主委员会或物业管理委员会。

(三)业主委员会任期届满、成员集体辞职等原因不能正常履职，且未能换届成立新一届业主委员会的，上一届业主委员会应当在停止履行职责之日起15个工作日内，将账户及相关资料移交给社区(村)委员会代为管理。新一届业主委员会产生后，社区(村)委员会在15个工作日内与其进行移交。

第十四条 市住房城乡建设局指导、监督区县(市)物业行业主管部门负责组织落实本指引相关工作要求，开展政策宣讲业务培训。

区县(市)物业行业主管部门指导、监督街道办事处、乡镇人民政府加强对公共收益政策执行情况的日常监管

街道办事处、乡镇人民政府负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，对物业服务人、业主委员会和物业管理委员会工作进行全面指导和监督管理，及时发现、纠正小区公共收益管理不规范行为，协助相关部门对违法行为进行查处，必要情况下可以指导业主大会启动相关职务罢免程序。

社区(村)委员会应协助街道办事处、乡镇人民政府做好小区公共收益日常监管工作，对各项公共收益使用的必要性合理性、规范性进行监督、指导，及时反映业主诉求和建议，调处公共收益纠纷，

物业服务人、业主委员会和物业管理委员会有侵占公共收益等涉嫌犯罪的，由物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府、区县(市)物业行业主管部门根据国家相关法律法规，协助业主及时向公安机关报案。

业主发现物业服务人、业主委员会和物业管理委员会有违反本物业服务项目管理规约、业主大会议事规则等相关约定的行为，业主可以向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府区县(市)物业行业主管部门投诉举报，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

第十五条因不可抗力等原因造成物业灭失或者其他情形需要对公共收益进行结算的，有约定的，按照约定确定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定权益分配。

第十六条本指引由长沙市住房和城乡建设局负责解释。

第十七条 本指引自2025年12月1日起施行。